注：高標冷庫總存量主要包含按照國際標準設計和建造的專業冷庫、以及高標干倉或優質廠房參照專業標準改造的冷庫。

上海冷庫需求的持續增長得益于上海在國內領先的消費和相關產業基礎。報告顯示，上海高標冷庫的前三大需求行業分別為進口食品、連鎖餐飲和商超零售，此外，快速消費品、生鮮食品加工及乳制品等行業的冷庫需求亦表現活躍。世邦魏理仕數據顯示，2023上半年上海冷庫租賃市場錄得超過15萬平方米的成交。

2022年上海高標冷庫業主租金*為每天每平方米3.5元，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶租金*達到每天每平方米4.16元。上海終端客戶租金和業主租金之間價差在每天每平方米0.6-0.8元，在業主租金基礎上增加了20%。數據顯示，業主租金與終端客戶租金價差在2020年之后明顯擴大，體現了當租賃需求快速擴張時冷庫運營服務商擁有更強的定價能力。

注：業主租金是由冷庫業主向租戶收取的租金。業主租金和終端客戶租金均采用報價租金，以租賃面積計費，包含電費、物業費及增值稅，不含免租期；實際租賃過程中終端客戶租金通常按照托盤、噸位計價，冷庫租金通過對應的系數進行轉換，折算成按照租賃面積計價

隨著上海冷庫需求的躍升，當A類專業冷庫的市場存量不足以及時滿足來自生鮮、預制菜、醫藥等租戶快速增長的需求時，部分運營商通過干倉改造冷庫（B類冷庫）來承接租戶需求。目前，在上海的冷庫結構中，A類專業冷庫占比45%，B類干倉改冷庫占比為55%。

上海高標冷庫重點子市場

松江：松江是上海配送型冷庫聚集的熱門子市場，新增供應持續穩定增長。區域內冷庫主要服務于食品流通與大宗存儲，部分冷庫配備了食品加工的操作間和生產線，進一步拓展了冷庫的服務內容。預計未來兩年松江的新交付項目將以A類專業冷庫為主，這將有效改善松江高標冷庫的供應結構，并進一步吸引優質客戶集聚。世邦魏理仕建議投資者結合冷鏈食品企業客戶的商品流向和周轉要求，基于立足松江、服務上海、輻射華東的定位，重點布局適用于冷鏈食品流通和加工企業的具備分撥和配送功能的周轉型冷庫。

臨港新片區：作為我國進口食品存儲和中轉樞紐，臨港是上海高標冷庫最重要的子市場之一，區域內冷庫主要服務于進口食品貿易。未來兩年，臨港將有較大規模的新增供應集中交付。與此同時，隨著疫情影響的消除，食品進口貿易回歸常態化增長將促進冷庫需求增長。預計在經歷短期去化壓力后，2025年后臨港區域冷庫供求關系將趨于平衡，租金上漲動能將有所增強。世邦魏理仕建議，考慮到臨港的進出口樞紐區位，投資者在投資時應充分考慮進出口貿易企業的需求特性，優先鎖定主力租戶并結合其商品特征設計溫區和專屬功能區。

奉賢（不含臨港）：奉賢是生鮮電商和商超企業布局物流配送中心的重要子市場，區域內冷庫以城市配送倉為主。奉賢高標冷庫的新增供應較為平緩，長期以來鮮有大體量項目交付、或多個項目集中入市的情況，區域內高標冷庫資源整體較為稀缺。世邦魏理仕建議投資者緊密結合生鮮電商和商超企業的貨物品類特征及周轉要求，重點布局滿足冷鏈食品分揀和快進快出功能的城市配送型冷庫。冷庫的功能設計方面，除常規的存儲區之外，可進一步增加貨物分揀和訂單組配等作業區空間。

以科技和ESG賦能冷庫投建運營，幫助租戶降本增效

在世邦魏理仕今年開展的中國物流租戶調查中，45.5%的受訪租戶希望倉儲物業增加屋頂光伏玻璃板，而43.3%的租戶希望增設新能源車充電樁，高居租戶對未來倉庫標準和設施需求的前兩位。

由于冷庫運營成本中的電費占比通常在8-15%之間，遠高于一般干倉的2-5%（未配置大型自動化設備情況下），將ESG因素納入設計和運營環節對冷庫而言尤為重要。世邦魏理仕建議投資者聯合租戶共同探索分布式光伏系統、冷庫智能溫控系統、以及"削峰平谷"錯峰購電計劃等舉措有效降低冷庫用電能耗，幫助租戶攤薄單位運營成本，從而提升其對冷庫租金的承受能力。

此外，由于工人無法長時間在低溫環境下持續工作，冷庫租戶或運營商越來越積極的采用自動化設備、倉儲管理系統等新技術，以實現長期的人力成本優化和倉庫運營效率提升。報告建議投資者通過自身投入或協助租戶進行科技投入，幫助租戶降本增效，投資者也能夠獲得更加長期穩定的租約。

總體而言，世邦魏理仕建議投資者重點關注松江、臨港和奉賢等冷庫需求產業集聚度高的子市場的綠地開發和項目收購機會；針對閔行、嘉定及寶山等高標冷庫規模小且新增供地稀缺的區域，積極尋找存量項目升級和'干改冷'機會。投資者應根據所在區域產業特征及客戶綜合需求來設計冷庫的功能和產品，同時將智慧物流和綠色低碳納入冷庫投建運營中。而對于冷庫網絡規模較大的業主，我們建議可以考慮增加在信息系統、自動化設備以及冷庫運營團隊方面的投資和建設，拓展多元化的收入，并增強租戶黏性。

世邦魏理仕中國區產業地產負責人孫潔表示："世邦魏理仕近年來為客戶在冷鏈版塊提供了諸多服務，其中包括醫藥、食品等企業的選址服務、冷鏈投資項目的定位咨詢服務以及冷鏈基礎設施的投融資服務等，助力投資人和運營企業的投資布局以及精細化的運營管理。"

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